Berniat Investasi di Kavling Tanah? Yuuk baca ini dulu..
Akhir akhir ini marak beredar peluang untuk berinvestasi di kavling tanah. Mulai dari kavling perumahan biasa, hingga kavling-kavling produktif untuk pengembangan pertanian seperti durian, kurma, garam hingga kavling Qurban. Kavling-kavling ini ditawarkan dengan harga yang relatif terjangkau, serta dipoles dengan gimmick khusus untuk menarik calon konsumen. Tak sedikit juga dari Penjual yang khusus menargetkan Muslim sebagai calon konsumennya, dengan gimmick bonus haji, umrah, lengkap dengan akad syariah.
Penggambaran keuntungan yang akan di dapat dari investasi di kavling kavling tanah, khususnya kavling produktif dibuat begitu menggiurkan. Calon konsumen diundang untuk datang agenda seminar di hotel dan tempat tempat bergengsi, diberikan proyeksi keuntungan hingga 10 tahun mendatang dengan jumlah yang besar, yang bisa buat geleng geleng kepala bahagia karena tergiur dan sedikit ragu tak percaya.
Lalu apakah Investasi Kavling Tanah seperti ini aman? Mari kita bahas!
Bapak Ibu calon investor, saya tidak mengatakan semua investasi kavling tanah itu tidak benar ataupun tidak aman. Bisa saja karena pengemasan promosinya yang terlalu epic kadang membuat kita sedikit tidak percaya, oleh karena itu hal pertama yang harus kita lakukan sebagai calon investor adalah Meluangkan Waktu.
1. Pahami produk apa yang ditawarkan.
Luangkan waktu Bapak Ibu untuk memahami produk apa yang ditawarkan oleh Developer/ Penjual. Sebelum berinvetasi pada sebuah proyek kavling tanah, Bapak Ibu hendaknya memahami produk apa yang ditawarkan, apakah produknya berupa kavling tanah saja (kavling untuk rumah)atau kavling tanah produktif. Jika yang ditawarkan hanyalah tanah kavlingan biasa, selidikilah mengenai lokasi dan luas tanah, lingkungan sekitar, asal usul tanah, akses jalan ke lokasi tersebut, dan sempatkan untuk survey langsung melihat batas tanah kavlingan tersebut.
Jika yang ditawarkan adalah berupa kavling produktif, setelah mendapat informasi mengenai lokasi, luas tanah, asal usul tanah, akses jalan dan lingkungan sekitar, Bapak Ibu hendaknya memahami bisnis apa yang akan dikembangkan di proyek kavling produktif tersebut, bertanyalah kepada Developer mengenai alasan pemilihan bisnis, mintalah dijelaskan proyeksi perkembangan bisnis, serta gambaran resiko bisnis tersebut. Sebaiknya Bapak Ibu calon investor tidak hanya mengandalkan jawaban dari Developer saja, tambahkan dengan melakukan riset sederhana mengenai potensi bisnis tersebut dan kaitannya dengan lokasi proyek kavling produktif, resiko, serta sebaiknya konsultasikan dengan Ahli di bidang tersebut. Developer proyek kavling produktif biasanya juga memfasilitasi calon investor untuk survey ke lokasi langsung, Bapak Ibu sangat disarankan untuk ikut datang langsung, melakukan check dan recheck, serta siapkan pertanyaan-pertanyaan yang bisa ditanyakan kepada Developer.
2. Perhatikan Legalitasnya
Salah satu aspek yang sangat penting dalam berinvetasi adalah masalah legalitas. Aspek Legalitas secara singkatnya akan memberikan informasi apakah bentuk dan objek investasi yang Bapak Ibu minati sah dan aman secara hukum.
Jika Bapak Ibu tertarik berinvestasi dengan membeli kavling tanah (untuk rumah) saja, maka aspek legalitas yang harus dikonfirmasi adalah mengenai alas hak kepemilikan tanah tersebut. Alas hak kepemilikan tanah dibuktikan dengan sertifikat tanah. Bapak Ibu sebaiknya mengkonfirmasi apakah tanah tersebut telah bersertifikat dan apa jenis sertifikatnya, apakah Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), apakah Sertifikat Hak Milik (SHM) atau bahkan tanah tersebut kepemilikannya masih tanah adat (Girik). Saya menyarakan Bapak Ibu hanya membeli kavling tanah yang telah bersertifikat SHM saja, karena jika tanah tersebut masih berstatus SHGB atau Girik maka akan terdapat biaya yang cukup besar untuk menaikan hak tanahnya menjadi SHM dan dengan waktu yang relatif tidak singkat. Mengapa harus SHM? Sertifikat SHM adalah status kepemilikan tertinggi dan terkuat atas tanah untuk orang, kepemilikannya tidak dibatasi oleh waktu dan dapat diwariskan (Pasal 20 Undang Undang Pokok Agraria )
Sama halnya dengan membeli kavling tanah biasa (untuk rumah), dalam berinvetasi di proyek kavling tanah produktif, Bapak Ibu juga harus mengkonfirmasi kepada Developer mengenai alas hak kepemilikan tanah dari proyek kavling produktif tersebut, apakah tanah di projek sudah sepenuhnya dikuasai/ dibeli oleh Developer,lengkap dengan status tanah dan izin- izin apa saja yang sudah diperoleh. Untuk proyek kavling tanah produktif yang mengembangkan agrobisnis, perikanan dan peternakan, biasanya tanah proyek dimiliki atas nama PT Developer/ pengelola dengan status kepemilikan Hak Guna Usaha.Bapak Ibu juga dapat mengkonfirmasi kepada Kantor/Pejabat Pemerintah setempat mengenai zonasi dari tanah tersebut apakah sudah cocok peruntukannya yang dilakukan Developer dengan aturan yang ada, serta tanyakan kebijakan apa saja yang terkait dengan bisnis dan lokasi kavling produktif tersebut.
3. Keamanan investasi jangan lupa!!
Keamanan dalam investasi tidak hanya terkait dengan aspek legal saja, tapi setidaknya juga terkait oleh beberapa faktor lainnya seperti, manajemen pengelola/ Developer, kebijakan dan aturan setempat, faktor alam, dan resiko bisnis itu sendiri. Cara mengetahui resiko bisnis dan kebijakan/ aturan setempat, sekilas sudah saya jelaskan dalam tulisan sebelumnya, pada tulisan kali ini, kita akan fokus membahas mengenai keamanan investasi dalam aspek legal terlebih dahulu, mengenai Developer akan saya jelaskan di tulisan berikutnya.
Setelah Bapak Ibu memvalidasi produk (kavling tanah) yang ditawarkan, menyelidiki bisnis dan resikonya serta mengkonfirmasi aspek legalitasnya, dan Bapak Ibu akhirnya sudah yakin untuk beinvestasi di tanah kavling atau kavling produktif tersebut, langkah selanjutnya adalah memastikan investasi yang Bapak Ibu lakukan aman dan sah secara hukum.
Sebagai Investor, Bapak Ibu harus memahami skema/ akad investasi apa yang ditawarkan oleh Penjual/Developer, apakah jual beli, apakah bagi hasil atau skema lainnya. Pastikan investasi yang akan Bapak Ibu berikan ada hitam di atas putihnya, Mintalah draft perjanjian terlebih dahulu dan bacalah dengan cermat setiap isi dari draft tersebut. Untuk kavling produktif perhatikan bagian jangka waktu jika skema yang dipakai adalah bagi hasil. Hal lain yang juga penting adalah mengenai aspek jaminan, apakah Penjual/ Developer menyediakan jaminan atas invetasi yang akan Bapak Ibu berikan, dan bagaimana jika pihak Penjual/Developer mengingkari janji. Jika Bapak Ibu kesulitan memahami isi draft tersebut, Bapak Ibu dapat berkonsultasi kepada Konsultan Hukum atau Notaris kepercayaan Bapak Ibu dan mintalah saran mereka.
Draft perjanjian pada umumnya tidak ada yang sifatnya baku, meskipun terkadang beberapa Developer telah menyiapkan draft dan skema standar untuk setiap konsumen/investornya. Oleh karena itu, jika terdapat hal hal yang tidak disetujui dan atau tidak dipahami mintalah penjelasan dari Developer dan mintalah untuk merubah bagian bagian tertentu yang Bapak Ibu tidak berkenan. Terakhir jangan lupa untuk menandatangani perjanjian, bermaterai dengan dilengkapi saksi. Alangkah lebih baik jika perjanjian tersebut dibuat secara notaril, karena perjanjian tersebut akan menjadi Akta Otentik. Akta Otentik adalah akta yang bersifat kuat dan terpenuh di mata hukum ( Pasal 1868 KUHPerdata), selain itu Notaris pembuat akta juga dapat berperan menjadi saksi apabila terjadi sengketa dikemudian hari.
Selain hal hal diatas, faktor yang tidak kalah penting dalam aspek keamanan investasi adalah faktor alam. Investasi bidang bidang tertentu biasanya akan sangat tergantung pada faktor alam, misal pertanian atau peternakan yang melibatkan suhu, tanah, sumber air dan lainnya. Oleh karena itu Bapak Ibudapat mengkonfirmasi hal ini kepada Developer, tentu dengan tambahan riset pribadi dan atau Ahli. Faktor alam ini terkadang juga tidak bisa diprediksi misal dengan adanya bencana alam, oleh karena itu Bapak Ibu sebaiknya memperhatikan betul exit strategy apa yang ditawarkan Developer jika hal ini terjadi. (Lusi Yolanda, S.H)